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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
En nuestro caso nos encontramos con un contrato de arrendamiento de fecha 28 de febrero de 1975.
Resulta aplicable la Disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la destinada a fijar el régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. En virtud de esta disposición, en sus apartados 4 a 9, el arrendamiento finalizará cuando fallezca el arrendatario (y siempre que no proceda la subrogación a favor del cónyuge del arrendatario o de sus hijos).
¿Puede un arrendador rescindir un contrato de renta antigua?
Conforme al artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que, en aquélla hubiere y una, como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.
4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualesquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de la dicha facultad de elección.
5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.
El caso más común es solicitar el desahucio del inquilino por necesidad del arrendador. Para ello, se puede aplicar el régimen de los artículos 62 a 69 del Texto Refundido de la LAU de 1964. En estos casos, si se trata de una vivienda, el arrendador debe justificar la necesidad de ocuparla. Se presume la necesidad en los siguientes casos:
1. Si viviendo fuera del término municipal donde se encuentra la finca, necesita mudarse a ella.
2. Si residiendo en la misma población, la vivienda actual resulta insuficiente por aumento de las necesidades familiares.
3. Si contrae matrimonio y debe residir en la localidad donde está la finca.
4. Si por causas ajenas a su voluntad se ve obligado a desalojar su vivienda actual.
No se presume la necesidad, salvo prueba en contrario, si en los seis meses anteriores a la notificación de la negativa de prórroga, el arrendador o su familiar han desalojado una vivienda de características similares en el mismo edificio.
La denegación de prórroga debe realizarse mediante un requerimiento fehaciente del arrendador al inquilino, indicando la causa de necesidad con un año de antelación. El inquilino debe responder dentro de treinta días hábiles si acepta o no la denegación. Si acepta, el arrendador puede instar el lanzamiento ante un juez. Si no acepta, debe exponer las causas de su oposición. Si no responde en el plazo, el arrendador puede presentar demanda transcurridos seis meses desde el requerimiento, reduciéndose a la mitad la indemnización que pudiera corresponder.
Si el inquilino desaloja la vivienda dentro de los seis meses siguientes al requerimiento, el arrendador debe indemnizarle con dos anualidades de renta, o con una anualidad si lo hace dentro del año. Si el inquilino no desaloja sin justa causa dentro de un año, pierde el derecho a indemnización.
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