Prórrogas en los arrendamientos

Mientras que en un artículo anterior comentamos cuál era la duración estipulada para un contrato de arrendamiento, siendo la duración mínima 5 años en caso de que el arrendador sea persona física y 7 años en caso de que el arrendador sea persona jurídica, cabe pronunciarse sobre las prórrogas en los arrendamientos que se puedan llevar a cabo una vez el tiempo mínimo de duración haya finalizado.

Este aspecto viene recogido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que manifiesta lo siguiente:

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

El plazo de preaviso en cuanto a la voluntad de no continuar el contrato una vez llegados a los 5 o 7 años de plazo mínimo será de cuatro meses de antelación para el arrendador y de dos para el arrendatario. No obstante, se debe subrayar que la prórroga en ningún caso es obligatoria, ni para el arrendador, ni para el arrendatario, siempre y cuando se pronuncien al respecto con el preaviso señalado.

Sin embargo, si ninguna de las partes se pronuncia a la terminación del contrato, el contrato se prorroga de año en año hasta un plazo máximo de tres más, salvo que el arrendatario durante este plazo haga preaviso con un mes de antelación o desista el arrendador también con el preaviso señalado, cuatro meses, al final del año de prórroga en el que se encuentre.

Por lo tanto, debemos destacar los siguientes puntos como una síntesis de las características de las prórrogas en los contratos de arrendamiento:

A) La prórroga conlleva los mismos derechos y obligaciones que existían a lo largo de la duración del contrato. Continuará siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido, así lo estipula el artículo 10.2 LAU “se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor” y el artículo 10.4 LAU “Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido”

B) La prórroga se realizará de año en año hasta un máximo de tres años, todo ello posterior a la finalización del plazo de duración mínimo de 5 o 7 años, dependiendo de si estamos ante un arrendador como persona física o persona jurídica

C) ¿Qué debe hacer el arrendador para evitar que se prorrogue? Debe avisar al inquilino con cuatro meses antes de que finalice el periodo mínimo de duración del contrato, en caso de no hacerlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta tres años.

¿Qué ocurre si terminan los tres años de prórroga y nadie se pronuncia al respecto?

En ese caso, continuará con una prórroga adicional de 3 años del contrato de arrendamiento, pero en esta prórroga bastará que el propietario avise del desistimiento con un mes de antelación, en lugar de los cuatro meses de preaviso obligatorio que era necesario hasta el momento, y el inquilino, de la misma forma, continuará con el derecho a desistir con un mes de antelación.

¿Puede un contrato de arrendamiento ser indefinido?

No, un contrato de arrendamiento debe fijar una duración determinada, tal y como establece el artículo 1.543 del Código Civil, que debe ser superior a la duración mínima que recoge el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que corresponderá a los 5 años en caso de que el arrendador sea persona física y 7 años en caso de que el arrendador sea persona jurídica.

¿Y si dejamos constancia en una cláusula en el contrato del carácter indefinido de la duración?

En ese caso, tal y como entiende la Doctrina mayoritaria, se entenderá que la duración del contrato será de un año y se prorrogará obligatoriamente hasta alcanzar los cinco o siete años de duración mínima, así lo recoge el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos “Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior”

Si tienes cualquier controversia respecto a la duración del contrato de arrendamiento, sus prórrogas o cualquiera de sus cláusulas, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, para recibir asesoramiento o asistencia jurídica.