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Introducción
La fianza es uno de los aspectos más conflictivos en los contratos de arrendamiento de viviendas. Disputas relacionadas con su devolución, los posibles daños en la vivienda o los gastos deducibles son frecuentes entre propietarios e inquilinos. Estas tensiones suelen deberse al desconocimiento de las normativas vigentes o a la falta de acuerdos claros en el contrato. En este artículo, te explicamos detalladamente cómo funciona la fianza en los alquileres, desde su regulación hasta su devolución, para evitar problemas y proteger tus derechos.
¿Qué es la fianza en los alquileres?
La fianza en los contratos de arrendamiento está regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se trata de una garantía obligatoria en metálico que el inquilino debe entregar al arrendador al formalizar el contrato.
Aspectos clave de la fianza según la LAU:
Importe:
Una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda habitual.
Dos mensualidades de renta en arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Congelación:
Durante los primeros cinco años de contrato, no se puede actualizar la fianza, incluso si la renta varía.
Fianza adicional:
Además de la fianza obligatoria, las partes pueden pactar garantías adicionales, como avales o depósitos, según el artículo 36.5 de la LAU.
Ambos tipos de fianza, la legal y la contractual, tienen la misma finalidad: garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, incluyendo el pago de la renta y la conservación del inmueble.
¿Dónde se Deposita la Fianza?
Según la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, las comunidades autónomas pueden exigir que la fianza se deposite en un organismo público hasta la finalización del contrato. Actualmente, la mayoría de las comunidades han regulado esta obligación.
Obligaciones del arrendador:
Depositar la fianza en el organismo correspondiente (por ejemplo, el IVIMA en Madrid o INCASÒL en Cataluña).
En Valencia el depósito se puede tramitar a través del siguiente enlace
El importe a depositar debe ajustarse al establecido por la ley: una o dos mensualidades según el tipo de contrato.
Sanciones por incumplimiento:
Si el arrendador no deposita la fianza, podría enfrentarse a multas y sanciones administrativas. Esto asegura el cumplimiento de la normativa y protege los derechos del inquilino.
¿Para qué sirve la Fianza?
La fianza garantiza que el inquilino cumplirá con sus obligaciones durante el arrendamiento. Entre los usos más comunes se encuentran:
Pago de rentas impagadas: Si el inquilino deja de abonar alguna mensualidad, la fianza puede destinarse a cubrir esa deuda.
Deudas por servicios: Cubre facturas de agua, luz, gas o gastos de comunidad que correspondan al inquilino.
Reparación de daños: Sirve para costear daños que excedan el desgaste normal de la vivienda, como roturas o desperfectos derivados de un uso indebido.
Importante:
El arrendador debe justificar cualquier deducción de la fianza mediante facturas, informes o fotografías que prueben el estado del inmueble.
Devolución de la Fianza: Plazos y Obligaciones
El artículo 36.4 de la LAU establece que el arrendador tiene un mes desde la finalización del contrato para devolver la fianza, siempre que el inmueble se entregue en las condiciones pactadas.
Obligaciones del arrendador:
Devolver la fianza íntegra si no hay deudas ni daños.
En caso de deducciones, informar por escrito al inquilino del importe retenido y los motivos.
Consecuencias por incumplimiento:
Si el arrendador no devuelve la fianza dentro del plazo de un mes, deberá abonar intereses legales sobre la cantidad retenida. Esto está respaldado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 13ª) de 18 de abril de 2006, que aclara que la devolución de la fianza no puede retrasarse injustificadamente.
“una vez resuelto el contrato de arrendamiento y devuelta la posesión, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En otro caso, se devengará a favor del arrendatario el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención por el arrendador hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad”
¿Se puede actualizar la Fianza?
La actualización de la fianza está regulada en los artículos 36.2 y 36.3 de la LAU:
Duración inicial del contrato:
Durante los primeros cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza no puede ser actualizada.
Prórrogas:
Una vez superado este período, la fianza puede ajustarse a la renta vigente.
Acuerdos adicionales:
Las condiciones para actualizar la fianza pueden establecerse de forma pactada al extender el contrato.
Cómo resolver disputas sobre la Fianza
Si surgen desacuerdos sobre la devolución de la fianza, tanto inquilinos como arrendadores pueden recurrir a:
Resolución amistosa: Intentar llegar a un acuerdo directo.
Mediación: Utilizar servicios de mediación especializados en conflictos de arrendamiento.
Vía judicial: Si no se llega a un acuerdo, se puede interponer una demanda para reclamar la fianza retenida o deducciones indebidas.
Conclusión
La fianza es una herramienta clave en los contratos de alquiler, tanto para proteger al arrendador como para garantizar los derechos del inquilino. Conocer sus implicaciones legales, desde su depósito hasta su devolución, es esencial para evitar conflictos. Tanto arrendadores como arrendatarios deben cumplir con la normativa vigente para mantener una relación contractual justa y transparente.
En JRM Abogados, ofrecemos asesoramiento especializado en arrendamientos y conflictos relacionados con la fianza. Si necesitas ayuda para reclamar tu fianza o resolver disputas, contáctanos.
Alba Arroyo
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