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Introducción
La cuestión sobre si un arrendador puede utilizar la fianza para cubrir impagos del alquiler es de gran relevancia en el ámbito jurídico, especialmente en contratos de arrendamiento regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La fianza es una garantía obligatoria que, en teoría, debe destinarse a asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, tales como la reparación de desperfectos o el pago de rentas pendientes. Sin embargo, su utilización presenta ciertos matices legales y prácticos que todo propietario e inquilino deben conocer.
Tras la advertencia del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos en Madrid sobre una eventual Huelga de Alquileres, los arrendadores han comenzado a preguntarse si podrían utilizar la fianza que al inicio del contrato de arrendamiento depositaron para cubrir los impagos que se cometan por parte de los arrendatarios.
Contexto del mercado de alquiler en España
El mercado de alquiler en España ha crecido considerablemente en los últimos años, debido a diversas razones, como el aumento de los precios de compra de vivienda, las dificultades de acceso al crédito hipotecario y la mayor movilidad laboral. Este contexto ha provocado que la demanda de viviendas de alquiler se incremente, a la par que los precios, lo que a menudo deja a inquilinos en situaciones económicas vulnerables. Para mitigar estos riesgos, la ley establece ciertas garantías a favor de los arrendadores, siendo la más importante la fianza.
¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler?
La fianza es una garantía establecida en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece su obligatoriedad en contratos de alquiler. Esta debe ser equivalente a una mensualidad de renta en caso de arrendamiento de vivienda y dos mensualidades en arrendamientos de uso distinto al de vivienda (como locales comerciales). Su principal función es cubrir posibles desperfectos en la propiedad o impagos de rentas al finalizar el contrato, siempre que dichas deudas estén debidamente justificadas.
Art.36.1 LAU: 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
La fianza debe ser depositada en un organismo oficial, generalmente dependiente de la comunidad autónoma, y solo puede ser recuperada al finalizar el contrato de alquiler si no existen obligaciones pendientes por parte del inquilino.
En Valencia el organismo oficial es la Conselleria de Hacienda, Economía y Administración Pública. En Madrid es la Comunidad de Madrid, a través del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA). Y en Barcelona el organismo es el Institut Català del Sòl.
Uso de la fianza para cubrir impagos de alquiler
Uno de los aspectos más debatidos es si la fianza puede ser utilizada directamente para cubrir impagos del alquiler durante la vigencia del contrato. Aunque la ley no regula explícitamente este aspecto, la práctica habitual permite que el propietario recurra a la fianza una vez finalizado el contrato para compensar las rentas pendientes. Sin embargo, el propietario no debería usar la fianza de forma anticipada, es decir, mientras el contrato está vigente, ya que podría entrar en conflicto con la normativa que establece que la fianza debe mantenerse intacta hasta el fin de la relación contractual.
En la práctica, muchos arrendadores utilizan la fianza para cubrir impagos del alquiler o reparaciones al finalizar el contrato, y es común que esta cantidad no cubra la totalidad de las deudas o desperfectos. En estos casos, el arrendador tiene derecho a reclamar judicialmente las cantidades restantes si la fianza no es suficiente.
Sentencias de interés
SAP B 9402/2024 de 19 de julio de 2007 Barcelona
“En cuanto a la compensación de las rentas y suministros con la fianza, es doctrina reiterada la que viene admitiendo que la compensación pueda operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional”
SAP B 12317/2008 de 19 de septiembre de 2008 Barcelona
“Para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil, y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar "ipso iure", con los efectos del artículo 1202 del Código Civil”
Garantías adicionales: una opción complementaria
En muchas ocasiones, especialmente en alquileres de larga duración o cuando el perfil del inquilino no ofrece suficientes garantías, los propietarios pueden exigir otras garantías adicionales, como avales bancarios o depósitos mayores. Estas garantías son negociadas entre ambas partes y se establecen en el contrato como una seguridad extra en caso de impagos o daños en la vivienda.
Tal y como se explica en el otro artículo “Huelga de Alquileres”, los arrendadores se sienten inseguros de no poder recibir sus rentas y en caso de impago, tal vez no poder reclamar éstas al completo. Por ello los arrendadores solicitan cada vez más garantías a fin de llevar a cabo el contrato de arrendamiento de manera segura y saber con certeza que el inquilino será solvente. Como, por ejemplo: la declaración del IRPF, las últimas nóminas percibidas, la vida laboral, un responsable solidario, un aval bancario… Por lo que las personas en busca de alquiler, ya bastante afectadas por el constante aumento de los precios, se encuentran en situaciones en las que son descartados como arrendatarios por no tener un salario lo suficientemente alto o cumplir los requisitos de solvencia que exige el arrendador como para que éste pueda considerar que se va a llevar a cabo un alquiler del todo seguro.
Derechos y obligaciones de los inquilinos
Es importante subrayar que el inquilino tiene derecho a recuperar la totalidad de la fianza al finalizar el contrato si ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales. Sin embargo, debe estar atento a la posibilidad de que el propietario le impute deudas que no correspondan, como el desgaste normal de la vivienda, sus reparaciones, limpieza o pintura, que no debe ser cubierto por la fianza.
En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia 656/2020, de 28 de septiembre, dictó lo siguiente:
“La limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos)".
“Devolver la vivienda 'en perfecto estado' no puede significar, como pretende la demandante, devolverla como si fuera nueva (máxime en este caso, en que ni siquiera se entregó en tales condiciones), debiendo acudir a la norma legal, esto es, que legislación citada CC art. 1561 'El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable', pues en modo alguno los pactos contractuales de las partes pueden contravenir la norma imperativa del artículo 21 de la LAU en perjuicio del arrendatario.”
En caso de conflicto sobre la devolución de la fianza, el inquilino puede reclamar judicialmente la devolución si considera que la retención no está justificada.
El arrendador tiene obligación de devolverle la fianza a partir de un mes después de la finalización del contrato, sino incurrirá en intereses de demora, conforme al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Conclusión
Aunque la fianza en los contratos de alquiler tiene un carácter protector para el arrendador, su utilización para cubrir impagos del alquiler debe respetar los límites que impone la ley y la práctica contractual. Tanto arrendadores como inquilinos deben estar bien informados sobre sus derechos y obligaciones para evitar conflictos, siempre contando con el respaldo legal necesario para resolver cualquier eventualidad relacionada con el contrato de alquiler y la fianza.
En este sentido, la asesoría jurídica es fundamental para garantizar que ambas partes cumplan sus compromisos de forma adecuada y evitar problemas posteriores.
Alba Arroyo.
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