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En ocasiones a la hora de firmar un contrato de alquiler, principalmente en las grandes ciudades, nos encontramos con que el arrendador ha añadido una cláusula en la que deja constancia que la vivienda se alquila por temporada, aunque la realidad del inquilino es bien distinta, pues quiere hacer uso de este inmueble como su vivienda habitual para residir de forma continuada, ¿es esto legal? ¿En qué consiste un contrato de alquiler de temporada?
Para una mayor comprensión nos interesa tener en cuenta los siguientes artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Tal y como se recoge en el artículo 3 de la LAU, los arrendamientos de temporada se diferencian de los de vivienda habitual en su finalidad: los primeros serán como segunda residencia, residencia temporal o vivienda vacacional y en el segundo caso estaremos ante la vivienda habitual y permanente donde el inquilino residirá de forma continuada. Una forma de distinción sencilla entre los arrendamientos de temporada y los de vivienda habitual es distinguir si estamos ante un alquiler por razón de temporada que, por ejemplo, nos hemos tenido que desplazar temporalmente por trabajo, por vacaciones o por estudios, o si es el lugar donde va a residir en los próximos meses o años (recordemos cuáles son los plazos mínimos de arrendamientos).
No es necesario dejar por escrito en el contrato el motivo del por qué nos encontramos ante un arrendamiento de temporada en ese periodo de tiempo. Tampoco se exige una duración máxima o mínima, será la duración que acuerden las partes en el contrato, sin que quepa lugar a prórrogas no acordadas, pero siempre con el requisito de que no sea la residencia habitual del inquilino, sino una temporal. Todo ello viene debidamente recogido en las Sentencias que a continuación se citan:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª), fecha 20/11/2015
Es decir, la temporada no se concibe como un lapso temporal determinado por las partes, sino que se contempla como temporadas preconstituidas que, habitualmente, se corresponden con periodos vacacionales, como expresamente indica el precepto refiriéndose a la temporada de “verano”.
Y éste no es el caso que se somete a la consideración de este Tribunal, donde la duración del contrato no es una “temporada” sino un año natural (del 15 de Septiembre de de 2.013 al 15 de Septiembre de 2.014) y se pacta una renta mensual, no conjunta en función de la temporada de que se trate.
Por consiguiente, es correcta la naturaleza jurídica que el Juzgado de instancia, en la Sentencia recurrida, ha atribuido al negocio jurídico controvertido, habilitan – como arrendamiento de vivienda (no de uso distinto del de vivienda)-….”
Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 3ª), fecha 01/03/2016
“En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.
Por tanto, como en la situación examinada por la STS de 26 de marzo de 1997, enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de “temporada” es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión “arrendamiento de temporada””
Como se recoge en las Sentencias mencionadas, los contratos temporales se rigen exclusivamente por el tiempo pactado entre las partes, pero debe tener justificación esa temporalidad. Todo ello a diferencia de la vivienda habitual, que tiene una duración mínima obligatoria de 5 años en caso de que el arrendador sea persona física (art. 9 Ley de Arrendamientos Urbanos).
Es común encontrarnos con contratos de alquiler que pretenden burlar la ley mediante falsos contratos de temporada cuando las características del caso son inequívocas y nos encontramos realmente ante un contrato de vivienda habitual y permanente encubierto, por lo que se recomienda no firmar antes un contrato de este tipo si no se está debidamente asesorado. En JRM Abogados somos expertos en contratos de arrendamiento y te aconsejaremos en todo aquello que necesites
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