¿Corresponden estos gastos al arrendador o al arrendatario?

Al finalizar un contrato de arrendamiento, surgen muchas controversias sobre cómo ha de dejarse el inmueble al terminar este periodo. Los arrendadores suelen sacar provecho de esta situación y sumar cargos adicionales o descontarlos de la fianza, tales como "gastos de pintura", "gastos de limpieza", etc.

No obstante, ¿estos gastos deben correr a cuenta del arrendador o del arrendatario?

En primer lugar, el arrendatario debe usar la vivienda con diligencia (art. 1.555 Código Civil) y devolver la misma en el estado en el que la recibió (art. 1.561 Código Civil).

En segundo lugar, el uso habitual y normal de la vivienda también conlleva un desgaste típico del inmueble, el cual no debe corresponder su reparación a cargo del arrendatario, sino que su arreglo para el nuevo arriendo debe ser a cuenta del arrendador, siempre que entre dentro de los parámetros habituales del uso normal de la vivienda (pintar las paredes, hacer agujeros para colocar cuadros...).

En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª) 25 de febrero de 2013 desestima una demanda del arrendador en torno a la reparación de unos desperfectos (agujeros en las paredes por la colocación de cuadros). “La finalidad y el destino de la vivienda arrendada era para ser habitada por una familia, para lo que precisaba ser decorada y amueblada”.

Del mismo modo, la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) 20 de junio de 2007 argumenta en su sentencia sobre los desperfectos de deterioro en la pintura y enyesado de las paredes. “Deben excluirse de la responsabilidad arrendataria los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y mayo de 2.004“.

Y, por último, la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia 656/2020, de 28 de septiembre destaca lo siguiente en estos extremos:

“La limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )"

"En principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (...)"

“Devolver la vivienda "en perfecto estado" no puede significar, como pretende la demandante, devolverla como si fuera nueva (máxime en este caso, en que ni siquiera se entregó en tales condiciones), debiendo acudir a la norma legal, esto es, que Legislación citada CC art. 1561 "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable" , pues en modo alguno los pactos contractuales de las partes pueden contravenir la norma imperativa del artículo 21 de la LAU en perjuicio del arrendatario.”

Por todo ello, si el arrendador al término del contrato te descuenta de la fianza un cargo de limpieza o pintura, está contraviniendo la norma y se puede reclamar, siempre y cuando el inmueble se abandonase en unas condiciones óptimas y similares a las que fue entregado al inicio del arrendamiento.