Conservación de la vivienda arrendada

La conservación de la vivienda arrendada, junto con las obras de reparación suele ser un tema controversial entre propietario e inquilino, puesto que en muchas ocasiones no se conoce dónde se encuentra el límite entre lo que tiene que abordar el arrendador y lo que tiene que sufragar el arrendatario, no obstante, ya tenemos un abundante número de sentencias y doctrina referente a esta materia. La conservación de la vivienda arrendada se regula en el artículo 21 LAU.

reparaciones y obras en arrendamientos

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."

Los presupuestos de este artículo son los siguientes:

A) Se trata de una obligación inexcusable del arrendador

B) Con la realización de las obras no puede elevar la renta como consecuencia de las mismas

C) No tendrá obligación de realizar las obras el arrendador cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea culpa del arrendatario

D) Cuando se trate de culpa del edificio por estar deteriorado y con graves problemas estructurales, no existe obligación por parte del arrendador de reparar

E) El arrendatario tendrá derecho a una indemnización si la obra durase más de veinte días y ante ello habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda que por las obras se le está privando

F) Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. El uso del inmueble conlleva esa obligación de reparación de defectos por el arrendatario. Hay que diferenciar conservación del inmueble con reparación por uso, el primero lo abona el arrendador y el segundo el arrendatario.

RODRÍGUEZ MORATA considera por “obras de conservación”: “aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en las vivienda o local arrendados, cuanto, a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. El concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse”

Por otro lado, FERNÁNDEZ HIERRO, estima reparaciones necesarias “las que sean de absoluta precisión para que el inmueble arrendado (sea para vivienda o para local de negocio) pueda mantener en estado de servir a fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse, naturalmente, aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio”

La Sentencia de la Sección 6ª De la Audiencia Provincial de Valencia con fecha 15/02/2003, estimó un recurso de apelación presentado por la arrendadora por el cual el importe de la reparación del termo (calentador) que ascendía a un total de 45 euros debía ser sufragado por la arrendataria, puesto que la causa de su reparación obedecía al desgaste por el propio uso y, por ello, debemos recordar que el apartado 4 del artículo 21 recoge expresamente que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

La Sentencia de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Llega con fecha 24/04/1999, estimó que debían ser sufragadas por el arrendador las reparaciones de humedades en el techo provenientes de goteras, mientras que la reparación de la cisterna del váter era obligación del inquilino, puesto que llevaba habitando en la vivienda más de 16 años y se considera como una pequeña avería derivada del uso ordinario.

Por tanto, y a modo de recapitulación, debemos concluir que, dependiendo de si nos encontramos ante una pequeña avería derivada del uso ordinario del inmueble, como puede ser el termostato, tendrá que sufragarla el inquilino, sin embargo, si nos encontramos ante defectos o desperfectos mayores o estructurales, como es el caso de humedades, deberá de ser abonado por el arrendador, con la salvedad de las excepciones mencionadas anteriormente.