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Hoy hablamos de una habitual cláusula abusiva: gastos hipotecarios de un préstamo hipotecario entre un consumidor y un banco.
Los gastos hipotecarios son unos gastos derivados de la suscripción de un préstamo hipotecario y que estos se abonan por la formalización del mismo, por concepto de notaría, registro de la propiedad, tasación, gestoría e impuestos. Esta obligación del consumidor habitualmente se encuentra en la cláusula quinta del préstamo hipotecario, donde obliga al prestatario a hacerse cargo de todos los gastos que suponga la firma del préstamo.
Si hacemos un desglose de los conceptos por los cuales habría que abonar los gastos hipotecarios, serían estos, conforme a https://www.iberley.es/temas/gastos-hipotecarios-65160:
“Gastos de tasación. La tasación constituye la determinación del precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado. Esta tasación se llevará a cabo a través de una empresa homologada al efecto.
Gastos de notaría. Son pagos derivados del otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario.
Inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la propiedad. Es necesario pagar los derechos del Registrador de la Propiedad para llevar a cabo la inscripción del préstamo en el registro.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es el pago que habrá que realizarse a tenor del impuesto que grava los actos formalizados en escrituras públicas, como es el caso del préstamo hipotecario.
Gastos de gestoría. Los gastos de gestoría constituyen, en la práctica, gastos concernientes a la documentación y trámites administrativos asociados a la formalización del préstamo hipotecario, (la llevanza al notario de la documentación para la confección de la escritura, su presentación en el registro de la propiedad o ante la Agencia Tributaria para el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, etc.).
Por último, en lo que respecta a los gastos hipotecarios, cabe mencionar que, en la mayoría de las ocasiones, la entidad financiera establece el pago de una comisión de apertura de dicho préstamo. A estos efectos, la comisión deberá responder a servicios y gastos en los que se incurra a consecuencia de la concesión del préstamo hipotecario.”
Como hemos comentado, el prestatario, es decir, quien solicita el préstamo a la entidad bancaria, actúa como consumidor y usuario en este ámbito, siempre y cuando se actúe en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, así lo señala el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLDCU): «A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional»
La cláusula quinta -habitualmente- del préstamo hipotecario sobre gastos es una cláusula predispuesta e impuesta, que no ha sido negociada de forma individual y por lo que, acorde con la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, junto con lo dispuesto en el artículo 3.2 de la Directiva 93/12 y el artículo 82 del TRLGDCU, estamos ante una cláusula abusiva. Asimismo, reza este artículo que son cláusulas abusivas «todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato», y añade, en el apartado tercero del mismo artículo que «el carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa»
Todo ello indica que, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre, junto con la Sentencia de la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 21/11/1997, entre muchas otras, las cláusulas son nulas y deben de reintegrarse los gastos que se realizaron en materia de gestoría, notaría, registro y tasación. Es decir, si abonaste, por ejemplo, 300€ de gestoría, 500€ de notaría, 200€ de tasación y 150€ de registro, te corresponderá el abono del 100% de todas, menos de la notaría que recibirás el 50%, es decir, en este caso sería un total de 950€ más los intereses debidos conforme al art. 1101 y 1108 del CC y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Es esencial aportar como documentación las facturas abonadas (solo con aportar una ya sería suficiente para poder reclamar, pero solo se podría reclamar esa cuantía), además del contrato de préstamo hipotecario. Se realizará una reclamación extrajudicial y en caso de no obtener respuesta u obtenerla de forma declinatoria, se presentaría una demanda ante los juzgados de lo civil del domicilio del consumidor y demandante.
La comisión de apertura es una cláusula más difícilmente reclamable en la no sigue un criterio estrictamente firme, como es el caso de los otros gastos señalados, y varía más en función de la interpretación del juez. No obstante, en esta noticia se ve como ejemplo cuál es la cantidad que puede llegar a recibir el consumidor por esta reclamación: https://www.leonoticias.com/leon/leonesa-recupera-3200-euros-gastos-asociados-prestamo-20230524195252-nt.html
Si estás afectado por este asunto, contacta con nosotros para más asesoramiento.
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